房地产的投资为什么优先选择地段好的？

　　注房产投资的朋友应该都听过这样一句话“地段、地段还是地段”，说白了房产投资，投资的就是未来房产收益和增值空间。购买一套好地段的房产带来的不仅仅是氛围，更多的是一种升值。借此机会简单谈谈我的观察。

　　买房投资为何优先选择好的地段？这点跟之前很多朋友讲过“房价说到底还是资源聚集度的体现”，简单来说好地段其实就是好资源聚集的区域

　　一个城市不同区域真正的房产建筑成本实际差距不大，真正的差距其实还是在拿地成本

　　随着城市的框架越来越大，越来越多的城市都遇到了一个棘手问题“土地资源不足”！这也是为何很多城市的主城区房价与郊区或者新建区来说差距很大的原因，这里面房价差距巨大的根本原因其实还是土地成本不同，而决定土地成本的关键因素其实还是土地的周边配套情况，比如：交通、商业、教育、医疗等资源，而对于国内绝大多数城市来说这些资源聚集的地区也正是大家一直说的“好地段”。

　　房价说到底还是资源聚集度的体现，这点是由历史原因造成的，房产和户籍是绝大多数资源至今必须依附的对象

　　哪怕我们已经开始逐步模糊城市户口和农村户口的概念，包括国家发改委也已经在推动不少市区常住人口300万以下的放开落户限制；但是城市资源依附于房产的局面并没有得到大的改善，主要原因有几点：

　　国内优质资源分配不均，不足等情况十分普遍，这点在不同区域不同城市之间，包括同一个城市不同区域之间都广泛存在。不同区域资源聚集度不一样是由历史原因造成的，这点在社会主义初级阶段很难解决。

　　因为城市优质资源还是处于相对稀缺的状态，这样的局面就导致了有限的资源分配必须依附于某些东西，户籍和房产其实就是目前最佳的依附物。从某些方面来说利用户籍和房产来分配城市资源其实还算是公平的，毕竟普通人通过自己的努力，通过落户和购买房产还能够享受得到城市优质资源。起码从目前来看还没有更好的替代方案。

　　房产投资讲究的就是一个回报率，要想取得高额的回报率必须有足够的“资源”作为支撑，简单来说就是有足够的“筹码”来吸引人购买

　　房产投资的收益途径一般有两种：租金和房屋差价，无论哪一种都必须得有人“接盘”

　　随着房地产市场发展到今天为止，全国不少城市已经出现了房产供应过剩的情况。之前跟大家分享过一组数据，仅仅2010-2019年我国住宅商品房销售面积就超过120亿平方米，而这10年来城镇常住人口流入在1.78亿左右。按照国家统计局公布的2019年人均住房40平米来计算，有大约40%的房屋属于空置状态。在这样的背景下，要想让房屋出租或者出售必须拿出点“真东西”。这就更加体现出地段的重要性，好的地段一般都伴随着好的资源聚集。

　　举个例子，对于如今很多的二手房来说，因为前面10几年大量的房产销售自然导致了大量的房屋供应，二手房市场供过于求的情况已经不是秘密。那么对于购房者来说买二手房已经不是简单的满足居住需求了，子女教育、商业、交通、医疗等需求也是关键。同样价格的二手房，哪个能够提供的资源多，配套服务多自然就会选择哪个。

　　房子难卖的下一步其实就是房子难租，这点都是跟房产市场供过于求有关系的，这也是市场竞争的必然结果

　　房价在持续上涨，大家对于房产的要求也在持续上涨。这些要求不仅仅体现在房屋质量、居住舒适度等方面，包括周边的资源配套也越来越被购房者所关注。而且我们可以肯定的是未来随着越来越多的房产进入市场，大家对于房产本身的要求只会越来越高。这些要求其实更多指的就是各种资源，教育、交通、商业、医疗等。

　　房地产投资优先选择地段好的肯定是对的，那么如何判断好地段很重要

　　一般对于房产投资来说讲究的是未来收益，那么如何判断这个地方的未来收益会高？其实从几个方面就能看出来，几点观察：

　　“粮草未到，兵马先行”，对于房产投资来说其实还是要看规划，尤其是越高层（国家、省、市）的规划越靠谱。就以地铁规划建设来说一般早在几年前就已经开始了，哪怕未来有所调整其实也不大；地铁交通其实也算是优质资源之一，包括学校教育、医疗、商业配套等其实都算是。稍微留心点的朋友其实就可以通过官方的规划来看到区域的未来发展现状，有时候置业顾问的介绍是一方面，自己真实去了解下才是根本的。

　　借用叶檀的投资房产观点，一个区域内房产是不是值得投资的关键其实还是看投资进行到哪一步了。一般来说项目推进进度达到50%以上的区域其实是值得投资的，尤其是以国家级和省级牵头的项目。答案其实也很简单，一般来说高层次的规划涉及到的更加全面，未来能够吸引的资本、资源等更多。

　　综上，房产投资选择优质地段肯定是没有毛病的，这个原则在任何时候都不会有所改变。只不过究竟如何区分好地段？这个需要一定的专业知识积累。大家需要记住一点“房价其实就是资源聚集度的体现”，资源越是聚集自然房价就越高。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。