五月北京二手房的高成交量是否会延续，难道下半年是置换最佳时机么？

　　。五月份北京二手房成交量高已经成为一种事实，根据北京链家研究院发布了2020年5月北京二手房市场月度报告显示，5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比大幅增加72.2%，市场成交量创近三年新高。那么下半年会是置换的最佳时机吗？未必是。借此机会简单谈谈我的观察。

　　5月份的北京二手房成交量增加和交易周期都缩短，二手房回温情况明细

　　从链家的数据来看北京的二手房确实出现了回温，北京确实不缺乏购房者

　　根据链家的数据显示5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比大幅增加72.2%，5月北京二手房房源成交周期环比缩短22天至139天；北京的二手房在疫情稍微好点之后就迎来了一波逆势上涨。那么北京的二手房走势会持续吗？搞清楚北京二手房现状及购买群体就能给出大家一个解释。要知道北京这样的城市从来不缺乏需求者，几点观察：

　　图上所示是近2年来北京二手房价格走势图，可以看到北京二手房过去两年的价格走势都是出于微跌状态。对于北京这样的城市来说连续微跌，肯定可以吸引和积累一部分客户。北京的二手房价格已经经历了至少2年的稳定期，此次疫情是公认的最佳买房机会，尤其对于有需求的购房者来说。疫情发生后很多人都意识到一个问题“疫情虽然发生了但是需求还是真实存在的”，对于北京这样的一线城市来说，疫情的2-3个月囤积了一大批购房者，疫情后集中爆发也是造成北京二手房环比和同比大增的原因。

　　5月北京二手房的高成交量其实是过去几个月囤积的结果，很难持续延续

　　因为2020年疫情导致的大量购房需求囤积到5月份集中释放才是导致北京二手房环比、同比回温的主要原因。加上本身6月份就是中小学开学报名时期，作为购房者来说集中这个时间段进行购房也是逼不得已。可以说下半年这样的情况会很难再次出现，尤其是在北京疫情尚未明朗的背景下。

　　北京购买二手房的人群大概分为两种：置换房者和刚需，这两种人群不是无限的

　　北京本身的高房价已经让很多刚需首套房选择了5环开外，工作几年后置换到市区是多数在北京定居的外来人最真实的想法

　　图上所示是近10年来北京住宅商品房销售价格走势图，可以看到北京商品房价格还在保持持续上涨中，这个趋势基本跟全国多数城市的趋势一致。相比于如此高的房价来说，北京居民的人均收入却还是有差距的。根据北京市发布的2019年的人均可支配收入为67755.91元，也就是月薪5646元左右，按照目前的房价均价也需要较长一段时间，这也是为何在北京买房定居的外来人都选择50平米左右小户型的原因。毕竟在北京这样的城市要想人人都获得月入几万也根本不现实。

　　下半年到底是不是置换房产的最佳期？关键点在于房价是不是到了最低点

　　什么是最佳置换期？简单理解就是以最小的代价买最好的房产，其实还是一个性价比。那么北京的房产在下半年是不是会走到最低点？未必，哪怕6月份的疫情在北京再次上演也很难阻止房地产市场回温的事实。几点观察：

　　根据国家统计局公布的1-5月份数据来看，包括北京等一线城市在内房价都已经开始止跌上涨。5月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大1.1个百分点。全国主要城市房价开始回温已经是趋势，在这样的情况下北京的房价继续上涨不是什么意外。

　　北京人多地少的情况已经不是秘密，近些年来北京商品房销售面积都在持续减少，不是因为缺乏购房者而是土地出让面积在断崖式的减少。

　　图上所示是近10年来北京房企购置土地面积走势图，可以看到2013年后北京房企真正购置土地面积在持续减少，并不是房企不愿意买而是北京没有更多多余的土地来进行出让。此消彼长下，北京房价持续上涨基本是大概率。包括如今为何北京二手房如此火热的主要原因是很多人根本就买不到新房。

　　五月北京二手房的高成交量恐很难延续，下半年是否是置换时机应取决于自身需求

　　哪怕北京这样的投资风盛行的城市也需要遵循一个原则“房住不炒”，以需求为导向购房应该成为一种主流

　　需要知道的是5月份北京二手房的高成交量还是因为2-5月份购房需求集中释放的结果，加上本身中小学入学的临近进一步刺激，自然会缩短优质地段的二手房交易周期。不过这样的需求很难持续，一方面是因为急性需求已经释放，加上本身房地产市场已经回温房价持续上涨也是大概率。下半年是否是最佳置换时机仅仅从性价比的角度来看是很难的了，如果从需求的角度来看或许可以提前入手。