中国未来5到10年房价发展趋势如何？请问现在投资性房产是否还有价值？

　　在房地产的发展过程中，房价持续向上的趋势和房产强烈的投资属性，是驱动需求入场的主要力量，也是现在的高房价及后续房价能否再继续走高的主要影响表现，如果能辅以足够的新增需求，就能形成驱动房价的循环力量，后续的5-10年的发展趋势如何，自然也需要考量这些因素的影响，只是经过多年的发展后，这些因素也面临着较大的不确定性，受地域发展差异的影响增大，房产的投资需求也同样面临着多样化的不确定结果。

　　房产的财富膨胀效应是房地产繁荣的重要推动力量，但在未来5-10年将有所减弱，从而使房价的整体波动幅度有比较大的概率要小于以前。

　　▲目前的房价已经很高，要继续推高房价，需要财富效应也一起得到强力延续。

　　房产的财富效应主要表现在保值和增值上，对于国内的房地产行业来说，主要体现在房价急速上升导致的价值膨胀上。买房能赚钱而且会赚很多钱，已经是一种社会共识，而且由于人口基数庞大的缘故，这种社会共识的基数也非常庞大，从而导致即使在超高的房价收入比的背景下，只要没有管控，依然能够将市场不断推向更高。

　　而普通购房需求之所以乐于或者说敢于在高房价的背景下高负债购房，甚至超过自己的承受能力而合一家之力去购房，重要原因之一正是由于房产的财富效应，特别是其中的财富膨胀效应。

　　有了这个效应，对于多数人来说购房就是有了定心丸，因为在财富效应下购房并不是消费，而是稳赚的投资，这种认知下所形成的社会力量是非常庞大的，庞大的人口基数对需求的扩散和急速增加都不是一些人口少的国家可比的。

　　所以财富膨胀效应是吸引需求源源不断进场的推动力量，如果想要后市再延续前面的行业发展状态，首先要维持房产的财富效应的存在。

　　只有这种效应继续存在，才有机会在超高且不断走高的房价收入比和高杠杆率下依然保证不断有需求增量的进入，否则房产赚得少或者不保值，并形成一个趋势时，高房价下即使是居住需求也会有不少会打退堂鼓。

　　▲房产的整体财富效应受到行业发展新特点的制约，在未来的整体效果大概率要弱于以前。

　　而房产的财富效应，对应的是房产的投资属性，过往房价不断快速走高的特点就是房产强大的投资属性的表现，使房产的价值得以快速膨胀，并与房价趋势、需求吸引和释放形成相互推动的关系，膨胀效应越强烈，需求吸引和释放的规模就越大，对趋势的支撑也就越有力。

　　而房价的发展总会有伴随着一些重要的相生相克的因素，当经济发展逐渐缺乏足够的包容性时，房价再一骑绝尘，就会容易在民生和金融方面埋下隐患，造成不稳定因素。

　　房价发展到今天，无论从让全球侧目的房价收入比来看，还是从因房价影响而加速走高的居民杠杆率来看，都已经走到一个更高的高度，而在这个高度下，一个重要的大背景就是经济增速已经下降了不少。

　　当然这并不是说我们的经济发展不行了，任何一个经济体都无法长期保持着两位数以上的增速，外国作为全球第一强国，增长率长期处于3%以下，但这并未妨碍其经济强国地位，我们最近几年的增长率已经从两位数回落到6%多点，这个增速明显比以前高速增长时对房地产行业的包容性更弱一些。

　　在新形势下，国家对房地产也正在加强管控，“房住不炒”和“稳房价”正在削弱房产的投资属性，另一方面，对房地产的金融管控也保持收紧，2018年以来超过8万亿的降准所释放的资金，并未超额分配给房地产行业，而是以扶持实体经济为主。

　　而平均负债率接近80%的房地产企业，实属我国特有的现象，，当地房企的负债率也在30%-40%之间。接近80%的负债率，显然很难应对行业的逆周期冲击，抗风险能力过弱，降杠杆以改善自身的财务基础是非常必要的。

　　理论上这些情况的改善并非短时间内可以完善，所以高层力主房地产行业的长效调控机制和不以房地产作为经济刺激的短期措施，以寻求房地产行业长远的稳定健康发展，房地产行业的投资属性必定会有所降低，只要这些举措能坚持下来，那么未来5-10年内保持大体平稳的发展比高调涨价的概率更大，投资属性自然就比以前有所减弱了。

　　在整体平稳的背景下，支撑房产赚钱效应的条件有所减弱，地域发展差异对当地房价影响也会增加，虽然可以从城市选择上下功夫，但投资需求还是应该结合自己的条件谨慎考虑。

　　▲地域发展的差异会造成房价发展强弱不同的走向，导致房产保值增值的效果在不同的城市也就有不同的表现。

　　现在房价在整体上持续向上的趋势、投资属性和需求量规模的持续上都在面临着较多的考验，但这种考验最后都会回到供求关系上来。

　　而供求关系与城市价值又有着密切的关系，其中的需求与人口基数和人口增量有关，而供应则与土地大小及供地策略有关，一个城市的城市价值越高，就越容易使供求关系偏向于有利房地产发展的方向，否则就会对房地产行业形成制约。

　　想要一个城市能够超越大环境的影响而走出独立的向好行情，需要这个城市的供求关系向利好房地产行业的方向发展，那么体现城市价值的经济和产业实力就需要比较强了，或者能处身于大型城市群、都市圈中获得区域中重要城市的带动或者受惠于他们的资源外溢。

　　在这些因素的影响之下，既有望不断吸纳国内其他弱势城市的人口，又有利于本地购买力的培育，保证当地的房地产市场有良好的需求消化基础，从而对房价形成支撑，那么这些地方的保值升值能力就会比较强，这些区域多见于一二线城市以及大型城市群、都市圈中的城市。

　　而对于一些产业经济较弱，人口不断流出的中小城市来说，随着时间的不断推进，在前期大量开发而导致现有存量市场已经比较大的背景下，供求关系的维系会受到越来越大的考验，那么房产的保值和增值就会存在着更多的不确定性。

　　由此看来，房产的保值增值也会随着时间的进一步发展而在供求关系不同的城市中出现不同的表现效果。

　　▲房地产调控政策对收益造成的不稳定因素较多，投资需求还是需要谨慎。

　　民生幸福感是我们的管理层非常注重的内容，而过高的房价显然会削弱居民的幸福感，以前由于一方面要追求发展，追求经济的高速增长，另一方面房价所表现出来的负债率和对消费的影响也没有太大问题，所以高房价的痛点没有这么明显，现在高房价的负面作用越来越明显了，引导其良性发展也变得越来越有必要。

　　所以“稳房价”这项举措并没有那么快退出的可能，只要长效机制的效果能继续延续目前这种房价走势，那么即使在强势城市中，也需要考虑成本与价值之间的对比结果是否合乎自己的期望。毕竟持有房产是在资金成本的，年升值率少于5%，基本上还不够摊平资金成本，所以即使涨了，也要考虑涨的幅度是否能达到保值的效果，或者说这是否是自己想要的结果。

　　同时，随着房地产税的进一步完善，还有可能要在以后进一步增加房产持有成本的可能，那么投资收益就会进一步受到不确定因素的影响。

　　所以对于个人来说，投资的期望值需要有适当的调整准备，除非刚好在管理宽松的大城市遇到偶然大涨的机会，否则赚大钱的目的失望的概率也许会比较高，但对于有钱人想达到资产分流和配置的目的，还是一个可以研究的选择。

　　综上内容，由于行业发展的关系，房产的财富膨胀效应在后面的发展中将会有所降低，在“房住不炒”、“稳房价”及长效调控机制的作用下房产的投资属性会被削弱，需要更关注地域发展不平衡对城市房地产行业所造成的影响，但因为其中的发展还具有较多的不确定因素，投资需求还是需要谨慎操作，并不是说没有机会，而是影响因素及不确定性较多，使收益的风险有所增加。