中国未来的5到10年房价发展趋势如何？投资性房产是否还有价值？

　　中国未来5-10年的房价走势到底如何一直是房产界包括普通老百姓关心的话题，对于这样的问题其实之前勇谈也有过自己答案“稳定还是主旋律”，对于投资性房产来说还是应该保持谨慎态度，牢记一点“无需求不购房”。借此机会简单谈谈我的观察。

　　房地产行业维持稳定发展期起码还有10年时间，这是由我国城镇化目标决定的

　　房地产行业发展过程中一直在承担着“解决问题的角色”，住房问题、投资问题和城镇化问题等

　　房地产行业发展并不是扮演者单纯的一个角色而是承担着多个角色，这也跟房地产行业本身牵扯到的行业过多有关系。据初步统计来看，仅仅跟房地产行业直接或间接相关的行业就超过50个。这么多相关产业的背景下导致的结果就是“房地产基本成为万金油”，无论经济问题还是投资问题、城市发展问题几乎都跟房地产行业息息相关。20多年的房地产行业发展史其角色也在不断的改变，从解决住房问题——解决投资渠道问题——城镇化问题。

　　图上所示近10年来我国城镇化人口增长走势图，可以看到一个基本事实“我国城镇化率一直保持在1%以上是增速”，官方的目标已经是公开的秘密的70%！！按照这个目标来看2019年城镇化率达到60.6%，距离70%的目标初步估计需要小10年。国内多数城市加快城镇化的办法也很简单粗暴“拆迁安置”“农村进城”，这里面都离不开房地产“出力”。

　　城镇化是房地产行业持续发展的关键动力之一，加上拿地成本不断攀升，房价维持稳定上涨还是大概率

　　拿地成本不断攀升，无论是房企还是地方都不会让“房价下降”

　　图上所示是近10年来房企购置土地面积及购置费用走势图，可以看到一个基本事实“房企的拿地成本越来越高，成本上升自然不可能导致房价规模下降”。这还是仅仅土地价格还没有算上通货膨胀和各种建筑成本的上涨因素。因此从各种因素来看房价出现规模下跌的概率很小，除非出现类似于欧外那样的经济危机。

　　过高的房价已经让老百姓吃不消，降房价不现实的情况下只能通过稳定房价让时间来消化“虚高房价”

　　“稳地价、稳房价、稳预期”是2019年住建部提出的目标，这个目标2020年仍然没有改变。尤其是在2020年疫情影响下，国民经济受到极大挑战，为了维持稳定这个时候不对房地产行业搞刺激已经算是不错的结果了。尤其是今年提出的民生话题和允许摆地摊等举措其实就是为了让老百姓能够有更多的增加收入的机会。

　　“房住不炒”的提出就是最善意的提醒，各位朋友千万不要再有“房产投资发财致富”的思想

　　不可否认目前来看还是有几座城市还是值得房产投资的，但是对于绝大多数人来说想要搭上“买房致富”这趟末班车有点想当然了

　　“房住不炒”提出后真正的炒房资本都已经加快“转移”，反而是大量的普通民众却蜂拥而至，这不得不说是“信息差”带来的一种必然结果。图上所示是近10年来房企其他到位资金走势图，可以看到一个基本事实“2017年后房企其他到位资金明显减少，2019年下滑更加明显”。什么是房企其他到位资金？简单来说就是其实就是民间资本和公司资金的注入（主要指上市公司），这个趋势已经表明了一个基本事实“真正的炒房团已经逐步撤离”。

　　借用马光远老师的一句判断“中国值得房产投资的城市绝对不超过30个”，大家需要知道的是国内包括县市在内的城市有680多个

　　如果按照比例来计算的话，如今投资房产获益的概率不过4.4%！这个比例其实是很低的，而且哪怕对于这所谓的30个城市来说，真正能够实现年收益超过10%以上的区域几乎就是凤毛麟角。图上所示是近3年来国内一线和省会城市二手房价格同比走势图，可以看到一个基本事实“绝大多数城市的二手房价格涨幅都不高，多数年增长不过6%左右”。也就是说当你花费几十万上百万进行房产投资的收益搞不好没有一般的银行理财收益高，而且还要承受“变现难”的事实。根据某房产网站公布的数据来看，一般二线和省会城市的二手房交易周期都在120天以上。所以，各位如果想要房产投资的话请做好打持久战的准备。

　　综上，中国未来5到10年房价发展趋势大概率还是以稳为主，维持稳定上涨，尽力提升民生和收入水平是接下来我们需要做的事情。房产投资的话不是不行，只不过需要更大的勇气而已，当然风险需要自己承担。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。